Le ratio de couverture de la dette (DCR) est un moyen pour un prêteur calculer la capacité d’un emprunteur de faire des versements hypothécaires sur une propriété de revenu. Sachant que l’emprunteur sera capable de faire des versements hypothécaires requis est un facteur important pour décider ou non de se qualifier à l’emprunteur pour un prêt et pour déterminer le montant du prêt. Si cela est négligé au cours du processus de prêt, le prêteur pourrait se retrouver avec une note que l’emprunteur ne peut se permettre de payer.
Calcul
Le ratio de couverture de dette, souvent appelé le ratio de couverture pour le service dette, ou la DSCR, équivaut à annuel revenu net d’exploitation d’une propriété de revenu divisée par paiement annuel des prêts hypothécaires ou de service de la dette. Net d’exploitation revenu ou NOI, égaux revenu brut moins les dépenses d’exploitation.
Par exemple, une propriété avec NOI annuelle de 125 000 $ et le paiement annuel de prêt hypothécaire de 100 000 $ a un ratio de couverture de la dette de 1,25 : 125 000 $ et de 100 000 = 1,25 $.
Interprétation
Un ratio de couverture de dette supérieur à 1,0 signifie la propriété génère plus d’assez de revenu pour effectuer le paiement de l’hypothèque. Un ratio égal 1.0 montre exactement assez de revenu pour effectuer le paiement. Un ratio de couverture de la dette de moins de 1,0 signifie la propriété ne produit pas un revenu suffisant pour payer le prêt et peuvent forcer l’emprunteur à venir avec une autre source d’argent pour faire le paiement de l’hypothèque ou par défaut sur le prêt.
Déterminer le paiement de l’hypothèque
Emprunteurs peuvent également utiliser le ratio de couverture de dette pour estimer la taille du versement hypothécaire qu’ils pourraient qualifier pour quand d’acheter ou de refinancement d’une propriété de revenu.
Par exemple, si un prêteur exige un ratio de couverture minimale de la dette de 1,2 et une propriété de revenu a un net annuel de 60 000 $, le bénéfice d’exploitation, diviser NOI par le ratio de couverture de dette pour déterminer l’emprunteur peut être admissible à un versement hypothécaire annuelle de 50 000 $: 60 000 $ / 1,2 = 50 000 $.
Exigences du prêteur
Le ratio de couverture de dette varie entre les prêteurs et les types de propriété selon divers facteurs de risque. Au cours de la période de croissance économique, les prêteurs peuvent être plus à l’aise avec un ratio de couverture de dette plus faible qu’au cours de l’incertitude économique. Les prêteurs veulent généralement un coussin dans l’affaire NOI s’avère pour être moindre que prévu, et ils nécessitent généralement un ratio de couverture de dette minimale d’environ 1,2.